經法院判決變價分割拍賣共有不動產，共有人優先承買解析文 ... | 新北市拜拜好去處

2017年10月3日—案例:小陳的父親過世，與兄弟姐妹五人共同繼承大安路房屋一間，現因其中三人想出售換取現金，但另外二人不同意致一直未能處理，請問可以向 ...

經法院判決變價分割拍賣共有不動產，共有人優先承買解析 文/安和地政士事務所 王彥琳代書

案例:小陳的父親過世，與兄弟姐妹五人共同繼承大安路房屋一間，現因其中三人想出售換取現金，但另外二人不同意致一直未能處理，請問可以向法院提起訴訟，請求分割該共有的房屋嗎?又小陳將來想要再買回，是否可行？

答:共有的不動產要出售，原則上需經全體共有人的同意，但若符合土地法第34條之1的規定，只要共有人過半及其應有部分合計過半數同意，或是應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算的要件，即得將該共有不動產以多數決處分的方式，出售予第三人。土地法第34條之1的立法意旨，在於解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有不動產的困難，以利不動產所有權的交易，促進共有不動產的有效利用以增進公共利益而設，但是在實務上並非所有的個案都可以依土地法第34條之1來進行處分。例如:共有人的應有部分已被設定高額抵押，又或是共有人的應有部分遭第三人查封或經限制登記，亦有共有不動產現由不同意出售之共有人占有致無法點交。此類經多數決處分的不動產，因在辦理移轉登記時所需的時程較長且變數頗大，在銷售時多會造成困難致無法順利出售，是以向法院訴請裁判分割共有不動產，即為可行的替代途徑。

依據民法第823條的規定，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，亦即只要是共有人無論其持有權利範圍的多寡，皆有權利訴請法院分割共有物，至於分割的方式，如共有人間定有協議，則依其協議為之，問題在實務上，通常多是共有人間無法就分割方法達成協議，才會訴請法院解決。復依民法第824條的規定，分割的方法不能協議決定，法院得因任何共有人的請求，命為下列之分配:

一.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難，得將原物分配於部分共有人，但如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者...